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                  【智通财经】大湾区调研 解码佳兆业(01638)高增长秘密
                  发?#38469;?#38388;:2018-07-25 来源:智通财经

                  上半年利空消息不断,影响投?#26159;?#32490;,导致港股内房股显著下挫。与之形成强烈对比的是,内房股在上半年普遍收获不错的销售业绩。悲喜之下释放重磅信号:支撑内房股股价的基本面依然坚挺,但估值已经非常便宜。以佳兆业(01638)为例,智通财经APP注意到,其静态市盈?#23460;?#32463;处于4-5倍的?#31995;?#21306;域。

                  智通财经APP在年初曾撰文《被大幅低估的大湾区龙头 佳兆业的护城河有多深?》,介绍佳兆业的庞大土地储备和护城河。为了更进一步地了解佳兆业的核心资源,智通财经APP在7月20日深入一线调研佳兆业在深圳的3个楼盘:前海广场·佳玺、城市广场5期、盐田城市广场,一?#28966;?#21496;发展的“里子”。


                  从粤港澳大湾区看深圳楼市

                  自从有“粤港澳大湾区”这个概念的加持,在分析深圳楼市时,就不再局限于对其是一线城市的?#33268;邸?/p>

                  粤港澳大湾区是与美国纽约湾区、旧金山湾区和日本东京湾区比肩的世界四大湾区之一。大湾区的土地面积达5.6万平?#28966;?#37324;,常住人口大约6800万,均居世界四个大湾区的首位。2017年经?#31859;芰看?#21040;10万亿人民?#19994;?#27700;平,拥有16家世界500强的企业和3万多家国家级高新?#38469;?#20225;业。

                  集区位、产业和制度等优势于一体的大湾区被认为发展空间大,经济密度小,发展速度快,是四大湾区中最有发展潜力的湾区。

                  数据预测,到2025年,粤港澳大湾区经?#31859;?#37327;将达到2.5万亿美元,有望超越东京湾区,成为全球最大的湾区经济体;20年后,粤港澳大湾区GDP 总量有望突破5万亿美元,甚至有机会超过东盟10国的GDP总量。

                  随着各方对大湾区的关注日益提升,恒生指数公司也顺势推出“恒生沪深港通大湾区综合指数?#20445;源?#21161;力大湾区经济发展。佳兆业作为第一批股份已被纳入大湾区指数,同时被纳入指数的还有碧桂园(02007)和万科(02202)等房企。

                  大湾区建设利好当地房地产市场的发展。作为大湾区的核心城市之一,深圳可谓是迎来“史诗级”利好,是最大受益者之一。此外,实际上,深圳自身的经济发展也对人口流入有很大的吸引力。近年来,深圳人口?#20013;?#20928;流入。数据显示,2017年全?#24515;?#26411;常住人口1252.83万人。2017年,深圳的常住人口增?#30475;?#21040;62万,是近年来的峰值。

                  无论从哪个层面看,深圳房地产市场的发展都有很大空间。


                  楼盘调研:产品畅销,回款率快

                  深圳是世界级大湾区的核心之一,而对标美国曼哈顿的前海自贸区也正是深圳发展的核心区域。调研的第一站正是去到佳兆业在该片区的楼盘——佳兆业前海广场·佳玺。

                  前海片区分为以金融为主的桂湾区,以综合服务为主的前湾区和以发展自贸为主的妈湾区。根据楼盘销售人员的介绍,前海广场·佳玺项目和妈湾区中间只隔着月亮湾大道,?#22303;?#22806;两个片区的距离也就是三到四公里,能够直接享受到前海跨国际发展的利好。

                  这个项目涵盖高端公寓、星级精品酒店、品牌商业、高端住宅四大复合业态。周边覆盖7大生态公园,共享前海1000万㎡配套商业。

                  这是佳兆业倾力打造的一个30万㎡的洲际复合体。分为两期开发。一期住宅区2013年开盘,目前已经全部售罄;二期属于商业地块,其中两栋办公类型的产品去年售罄,一共38亿的货值,已经全部回款;今年在售的是该项目仅有的130套商务公寓,一层有5个户型,分别是:68㎡、71㎡、80㎡属于一房,107㎡和115㎡属于两房,精装修,均价在7.8万/㎡左右,得房率75%,虽然限价,但是不限购不限贷,目标人群是前海未来高管商务人群。

                  据了解,这是目前前海和蛇口唯一在售的现楼公寓,商住两用,也是这个片区非常稀缺的小面积公寓。这栋楼售完之后,如果要再进军前海这个市场,就得买资金成本更高的写字楼。

                  根据销售人员介绍,这批公寓在6月16日开盘,有9亿货值,目前卖了5个亿已经全部回款,还有40%的货值在卖。在调研?#30887;?星期五),也不断有人来看房。在智通财经APP参观样板房短短几分钟,就同时有三四拨人也在看房。

                  总的来看,智通财经APP认为,作为中国未来的“曼哈顿?#20445;?#21069;海区域经济发展潜力大并将带动深圳及整个珠三角的经济发展。届时,全亚洲最大型的综合交通枢纽将落地前海,各种国际教育资源?#19981;?#32858;于此。

                  调研的第二站——佳兆业城市广场5期。该项目位于深圳坂田雪岗北路与坂雪岗大道交汇处。坂田位于城市北拓、东进起点的双重叠加区,承接政府双重规划红利。该片区有华为总部基地、天安云谷、神舟智慧园、云里智能园、宝能科技园五大产业园簇拥。

                  根据销售人员的介绍,项目北面地块将建成华为的全球总部和国际展销中心,占地面积33.95万平米,建筑面积150万平米。天安云谷是单个体量最大?#30446;?#25216;园,是南山科技园的2.5倍,占地面积80万平米,建筑面积400万平米,将拥有深圳最大写字楼集群。

                  除了高新科技企业、总部基地的扎堆进驻将导入数十万高端科技人才和?#30422;?#23478;高科技企业进驻,带动区域腾飞外,该片区不断升级的交通也是亮点之一。

                  据了解,城市广场总建筑面积180万㎡,分6期开发,其中1、2、3期已经入伙,现在售5期:共395套平层公寓和758套办公产品,不限购不限贷,单价在4.8-5.3万/㎡。该项目是唯一满足天安云谷和华为步行上班的产品。自开盘以?#35789;?#20998;畅销,目前所剩产品不多。智通财经APP在现场也感受到,项目营销中心人来人往,十分热闹。

                  ?#26723;?#19968;提的是,佳兆业城市广场仅是公司在坂田的第一个旧改项目。接下来,佳兆业还将陆续?#24179;?#22312;该片区的8个旧改项目。据了解,该区域旧改体量超2120万㎡,可以再造三个福田中心区,万科、保利等品牌开发商也纷纷进驻抢滩登陆。佳兆业在该区域的旧改体量逾200万㎡,占到市场份额的十分之一,可见其在旧改市场上是非常有竞争实力的。

                  调研的第三站——佳兆业盐田城市广场。该项目位于盐田路与明珠大道交汇处,处于盐田港后方,三面环山,一面环海,自然景观好。

                  根据项目负责人介绍,这个项目是2011年政府公开招标时竞得。当时佳兆业能顺利拿下这个项目,得益于公司丰富的旧改经验。这个项目一共有11个地块,总建面107㎡,其中有6.5个地块用于建回迁房和政府安居房,面积在50多万㎡。佳兆业可售的商品房面积在42万㎡,以及还有逾9万㎡为商业。

                  据了解,这个项目有两个特点,一、政府要求企业建设的回迁房和商品房品质一致;二、是全国最大的异地搬迁项目,边建设边回迁。智通财经APP了解到,这个项目一期工程820套房,现在已经全部回迁入伙。项目可售的商品房在今年年底或者明年上半年推出,目前?#24418;?#23450;价,周边一手房价格在5.5万/㎡左右。


                  大湾区1.5万亿旧改货值正在加速释放

                  在智通财经APP所调研的这三个楼盘中,后两个项目?#38469;?#20110;佳兆业的大型旧改项目。智通财经APP了解到,佳兆业正在加速?#24179;?#26087;改项目的建设,加速将旧改土地纳入公司土储系?#24120;?#37322;放旧改项目价值。

                  数据显示,截至2017年底,佳兆业在全国共有2200万平方米建筑面积的土地储备。除此之外,佳兆业在大湾区内拥有占地面积2400万平方米的旧改项目,分布在深圳、广州、惠州、东?#28014;?#20013;山、佛山、珠海。其中,深圳和广州占据一半份额,比例为37.2%、24.1%。

                  根据佳兆业管理层在2017年度业绩会上的介绍,这部分的旧改货值?#33268;?#20272;计在1.5万亿。

                  正如上述分析,粤港澳大湾区房地产市场发展潜力大,在各地住宅用地供应紧张之下,开发商都纷纷转战旧改市场。而此时,在大湾区拥有1.5万亿旧改货?#26723;?#20339;兆业,可谓是占尽?#28982;?/p>

                  更为关键的是,佳兆业的旧改项目储备?#26174;紓?#22914;今项目逐渐进入供地期,同时旧改产品也在加速推向市场。

                  智通财经APP注意到,佳兆业在旧改市场已经开发了19年,成功改造的物业建筑面积逾500万平方米。仅在2017年,旧改项目实现供地逾180万平方米建筑面积,其货值超过360亿元。

                  根据佳兆业相关负责人介绍,公司2017年度的毛利率为27%,但深圳旧改项目有更高的毛利率。

                  数据显示,2017年佳兆业的销售额约447.1亿元,同比上升49.8%,完成年度目标112%;今年的销售目标为700亿元,较2017年有56%的增长。根据佳兆业旧改项目的?#24179;?#36895;度来看,旧改这块对业绩的贡献将逐渐扩大,助力公司的毛利率向更高水平提升。

                  ?#25317;?#30740;来看,佳兆业的楼盘口碑好,产品性价比高,受市场欢迎。2018年公司推盘节奏(二、三、四季集中推)如期进行,各项业务也在顺利开展。公司融资顺畅,密切监控负债及现金流健康情况。反观股市,经过前期大幅回调,公司的估值已经非常便宜——市盈率只有4-5倍左右。公司基本面良好,而估值已成洼地,这高低差提供了上?#26723;?#22909;机会。

                  天津11选5走势图