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                  【智通財經】大灣區調研 解碼佳兆業(01638)高增長秘密
                  發布時間:2018-07-25 來源:智通財經

                  上半年利空消息不斷,影響投資情緒,導致港股內房股顯著下挫。與之形成強烈對比的是,內房股在上半年普遍收獲不錯的銷售業績。悲喜之下釋放重磅信號:支撐內房股股價的基本面依然堅挺,但估值已經非常便宜。以佳兆業(01638)為例,智通財經APP注意到,其靜態市盈率已經處于4-5倍的較低區域。

                  智通財經APP在年初曾撰文《被大幅低估的大灣區龍頭 佳兆業的護城河有多深?》,介紹佳兆業的龐大土地儲備和護城河。為了更進一步地了解佳兆業的核心資源,智通財經APP在7月20日深入一線調研佳兆業在深圳的3個樓盤:前海廣場·佳璽、城市廣場5期、鹽田城市廣場,一探公司發展的“里子”。


                  從粵港澳大灣區看深圳樓市

                  自從有“粵港澳大灣區”這個概念的加持,在分析深圳樓市時,就不再局限于對其是一線城市的討論。

                  粵港澳大灣區是與美國紐約灣區、舊金山灣區和日本東京灣區比肩的世界四大灣區之一。大灣區的土地面積達5.6萬平方公里,常住人口大約6800萬,均居世界四個大灣區的首位。2017年經濟總量達到10萬億人民幣的水平,擁有16家世界500強的企業和3萬多家國家級高新技術企業。

                  集區位、產業和制度等優勢于一體的大灣區被認為發展空間大,經濟密度小,發展速度快,是四大灣區中最有發展潛力的灣區。

                  數據預測,到2025年,粵港澳大灣區經濟總量將達到2.5萬億美元,有望超越東京灣區,成為全球最大的灣區經濟體;20年后,粵港澳大灣區GDP 總量有望突破5萬億美元,甚至有機會超過東盟10國的GDP總量。

                  隨著各方對大灣區的關注日益提升,恒生指數公司也順勢推出“恒生滬深港通大灣區綜合指數”,以此助力大灣區經濟發展。佳兆業作為第一批股份已被納入大灣區指數,同時被納入指數的還有碧桂園(02007)和萬科(02202)等房企。

                  大灣區建設利好當地房地產市場的發展。作為大灣區的核心城市之一,深圳可謂是迎來“史詩級”利好,是最大受益者之一。此外,實際上,深圳自身的經濟發展也對人口流入有很大的吸引力。近年來,深圳人口持續凈流入。數據顯示,2017年全市年末常住人口1252.83萬人。2017年,深圳的常住人口增量達到62萬,是近年來的峰值。

                  無論從哪個層面看,深圳房地產市場的發展都有很大空間。


                  樓盤調研:產品暢銷,回款率快

                  深圳是世界級大灣區的核心之一,而對標美國曼哈頓的前海自貿區也正是深圳發展的核心區域。調研的第一站正是去到佳兆業在該片區的樓盤——佳兆業前海廣場·佳璽。

                  前海片區分為以金融為主的桂灣區,以綜合服務為主的前灣區和以發展自貿為主的媽灣區。根據樓盤銷售人員的介紹,前海廣場·佳璽項目和媽灣區中間只隔著月亮灣大道,和另外兩個片區的距離也就是三到四公里,能夠直接享受到前海跨國際發展的利好。

                  這個項目涵蓋高端公寓、星級精品酒店、品牌商業、高端住宅四大復合業態。周邊覆蓋7大生態公園,共享前海1000萬㎡配套商業。

                  這是佳兆業傾力打造的一個30萬㎡的洲際復合體。分為兩期開發。一期住宅區2013年開盤,目前已經全部售罄;二期屬于商業地塊,其中兩棟辦公類型的產品去年售罄,一共38億的貨值,已經全部回款;今年在售的是該項目僅有的130套商務公寓,一層有5個戶型,分別是:68㎡、71㎡、80㎡屬于一房,107㎡和115㎡屬于兩房,精裝修,均價在7.8萬/㎡左右,得房率75%,雖然限價,但是不限購不限貸,目標人群是前海未來高管商務人群。

                  據了解,這是目前前海和蛇口唯一在售的現樓公寓,商住兩用,也是這個片區非常稀缺的小面積公寓。這棟樓售完之后,如果要再進軍前海這個市場,就得買資金成本更高的寫字樓。

                  根據銷售人員介紹,這批公寓在6月16日開盤,有9億貨值,目前賣了5個億已經全部回款,還有40%的貨值在賣。在調研當天(星期五),也不斷有人來看房。在智通財經APP參觀樣板房短短幾分鐘,就同時有三四撥人也在看房。

                  總的來看,智通財經APP認為,作為中國未來的“曼哈頓”,前海區域經濟發展潛力大并將帶動深圳及整個珠三角的經濟發展。屆時,全亞洲最大型的綜合交通樞紐將落地前海,各種國際教育資源也匯聚于此。

                  調研的第二站——佳兆業城市廣場5期。該項目位于深圳坂田雪崗北路與坂雪崗大道交匯處。坂田位于城市北拓、東進起點的雙重疊加區,承接政府雙重規劃紅利。該片區有華為總部基地、天安云谷、神舟智慧園、云里智能園、寶能科技園五大產業園簇擁。

                  根據銷售人員的介紹,項目北面地塊將建成華為的全球總部和國際展銷中心,占地面積33.95萬平米,建筑面積150萬平米。天安云谷是單個體量最大的科技園,是南山科技園的2.5倍,占地面積80萬平米,建筑面積400萬平米,將擁有深圳最大寫字樓集群。

                  除了高新科技企業、總部基地的扎堆進駐將導入數十萬高端科技人才和幾千家高科技企業進駐,帶動區域騰飛外,該片區不斷升級的交通也是亮點之一。

                  據了解,城市廣場總建筑面積180萬㎡,分6期開發,其中1、2、3期已經入伙,現在售5期:共395套平層公寓和758套辦公產品,不限購不限貸,單價在4.8-5.3萬/㎡。該項目是唯一滿足天安云谷和華為步行上班的產品。自開盤以來十分暢銷,目前所剩產品不多。智通財經APP在現場也感受到,項目營銷中心人來人往,十分熱鬧。

                  值得一提的是,佳兆業城市廣場僅是公司在坂田的第一個舊改項目。接下來,佳兆業還將陸續推進在該片區的8個舊改項目。據了解,該區域舊改體量超2120萬㎡,可以再造三個福田中心區,萬科、保利等品牌開發商也紛紛進駐搶灘登陸。佳兆業在該區域的舊改體量逾200萬㎡,占到市場份額的十分之一,可見其在舊改市場上是非常有競爭實力的。

                  調研的第三站——佳兆業鹽田城市廣場。該項目位于鹽田路與明珠大道交匯處,處于鹽田港后方,三面環山,一面環海,自然景觀好。

                  根據項目負責人介紹,這個項目是2011年政府公開招標時競得。當時佳兆業能順利拿下這個項目,得益于公司豐富的舊改經驗。這個項目一共有11個地塊,總建面107㎡,其中有6.5個地塊用于建回遷房和政府安居房,面積在50多萬㎡。佳兆業可售的商品房面積在42萬㎡,以及還有逾9萬㎡為商業。

                  據了解,這個項目有兩個特點,一、政府要求企業建設的回遷房和商品房品質一致;二、是全國最大的異地搬遷項目,邊建設邊回遷。智通財經APP了解到,這個項目一期工程820套房,現在已經全部回遷入伙。項目可售的商品房在今年年底或者明年上半年推出,目前尚未定價,周邊一手房價格在5.5萬/㎡左右。


                  大灣區1.5萬億舊改貨值正在加速釋放

                  在智通財經APP所調研的這三個樓盤中,后兩個項目都屬于佳兆業的大型舊改項目。智通財經APP了解到,佳兆業正在加速推進舊改項目的建設,加速將舊改土地納入公司土儲系統,釋放舊改項目價值。

                  數據顯示,截至2017年底,佳兆業在全國共有2200萬平方米建筑面積的土地儲備。除此之外,佳兆業在大灣區內擁有占地面積2400萬平方米的舊改項目,分布在深圳、廣州、惠州、東莞、中山、佛山、珠海。其中,深圳和廣州占據一半份額,比例為37.2%、24.1%。

                  根據佳兆業管理層在2017年度業績會上的介紹,這部分的舊改貨值粗略估計在1.5萬億。

                  正如上述分析,粵港澳大灣區房地產市場發展潛力大,在各地住宅用地供應緊張之下,開發商都紛紛轉戰舊改市場。而此時,在大灣區擁有1.5萬億舊改貨值的佳兆業,可謂是占盡先機。

                  更為關鍵的是,佳兆業的舊改項目儲備較早,如今項目逐漸進入供地期,同時舊改產品也在加速推向市場。

                  智通財經APP注意到,佳兆業在舊改市場已經開發了19年,成功改造的物業建筑面積逾500萬平方米。僅在2017年,舊改項目實現供地逾180萬平方米建筑面積,其貨值超過360億元。

                  根據佳兆業相關負責人介紹,公司2017年度的毛利率為27%,但深圳舊改項目有更高的毛利率。

                  數據顯示,2017年佳兆業的銷售額約447.1億元,同比上升49.8%,完成年度目標112%;今年的銷售目標為700億元,較2017年有56%的增長。根據佳兆業舊改項目的推進速度來看,舊改這塊對業績的貢獻將逐漸擴大,助力公司的毛利率向更高水平提升。

                  從調研來看,佳兆業的樓盤口碑好,產品性價比高,受市場歡迎。2018年公司推盤節奏(二、三、四季集中推)如期進行,各項業務也在順利開展。公司融資順暢,密切監控負債及現金流健康情況。反觀股市,經過前期大幅回調,公司的估值已經非常便宜——市盈率只有4-5倍左右。公司基本面良好,而估值已成洼地,這高低差提供了上車的好機會。

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