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                  【智通財經】佳兆業(01638)進擊粵港澳大灣區:手持212億現金 1.5萬億貨值
                  發布時間:2018-05-23 來源:智通財經

                  粵港澳大灣區規劃綱要呼之欲出,大灣區建設即將駛入快車道。據相關人士透露,粵港澳大灣區規劃綱要正在制定過程中,很快會出臺實施。分析師認為,粵港澳大灣區建設將利好交通、地產等行業。

                  作為深耕粵港澳大灣區的龍頭企業,截止2017年底,佳兆業(01638)舊改占地面積達2400萬平,以容積率2.5估算,其建面達6000萬平,加上大灣區土儲建面1300萬平,佳兆業大灣區總建面超7000萬平,可釋放貨值高達1.5萬億,是真正的“大灣區地王”。厚積薄發,佳兆業主營地產業務有機會2年內規模翻倍,邁入千億陣營,中長期可實現高質量增長。

                  據智通財經APP了解,截至2017年12月底,佳兆業有現金及銀行存款212億元,且凈負債對總資產比率為42%,遠低于中國房企普遍70%的凈負債率。而如果考慮到1-4月總合約銷售約121.57億元,加之超過200億的在手現金,對應公司境內一年內到期負債213億,展現公司財務結構得到明顯優化。


                  大灣區迎史詩級利好 佳兆業舊改貨值大爆發

                  2017年,得益于專注全國一線及重點二線城市策略的成效,佳兆業銷售業績強勁增長,累計合約銷售額約447.1億元,同比上升49.8%,完成年度目標112%;已售總建筑面積為278.6萬平方米,同比增長約22.8%。

                  立足于重點布局都市圈核心城市以及質量管控的溢價能力不斷強化,報告期內合約銷售均價同比增長22%,近每平方米16048元,其中粵港澳大灣區及長三角區域的銷售貢獻分別達56%及21%,包括深圳、上海及廣州在內的一線城市銷售貢獻占合約銷售的51%,成都、西安、南京、長沙等二線城市銷售貢獻占合約銷售的44%。

                  過去一年,該公司總資產由2016年的1658億元增加至2134億元,杠桿比率維持在合理水平。公司錄得股東應占溢利約32.8億元,實現核心凈利24.5億元,毛利率由2016年的13%增加至27.3%,反映公司盈利能力穩健提升。

                  在土地儲備方面,佳兆業積極把握“粵港澳大灣區”和“京津冀一體化”等國家重點政策導向所帶來的機會,深耕一線和重點二線城市,深化核心城市周邊的布局,在與國家戰略的融合中尋找新的發展空間。

                  值得關注的是,佳兆業僅在大灣區舊改占地高達2400萬平米,深圳廣州兩個核心城市占比超過50%(1200萬平方米占地面積),其中深圳占比37%(890萬平方米占地面積),廣州占比24%(580萬平方米占地面積)。若以容積率為5計算,僅深圳一地舊改面積即高達4450萬平方米。

                  目前佳兆業基本實現大灣區城市全覆蓋,已進入大灣區11個城市里的7個,除了香港、澳門及珠三角的肇慶外, 2017年殺入中山舊改市場,已經初步拿到一些大規模項目。

                  在城市布局上,佳兆業堅定實施聚焦都市圈、押寶大灣區戰略。這個灣區目前有7000萬人口,人口還在迅猛流入,遠期預計一定會達到1億,并且會成為全球最為富有的灣區之一。即便是在全行業規模增速逐漸平緩的情況下,大灣區依然大概率會保持旺盛和持續的房地產消費需求。以此衡量,佳兆業土儲規模,是名副其實的“大灣區之王”,也為未來的高增長提供了充足的貨源。


                  債務結構持續優化 現金流健康充裕

                  2017年在樓市調控政策不斷趨嚴的大背景下,中國房地產市場呈現強者恒強的格局,優勢地產企業侵蝕中小房企的市場份額。

                  以佳兆業為例,2017年其實現合約銷售金額447.1億元,同比上升49.8%,而2018年其銷售目標是突破700億元。

                  凈利潤來看,2017年凈利潤達30.44億,凈利潤率為6.8%——較低的利潤率源于部分舊有債務問題的解決,2018年的凈利潤率會有大幅度抬升。根據億翰智庫的統計,2017年房企整體歸母凈利潤率均值達到18.32%。

                  根據此一基數,代入佳兆業2018年的700億銷售目標值,則其凈利潤或將為128.24億元,將會在2017年的基礎上實現超過4倍的增長。

                  當然,這是較為樂觀的預期,不過考慮到其在大灣區特別是深圳的舊改拿地時間較早,則這一利潤率并非不可能,甚至是更高。甚至保守而言,取用12%左右的凈利潤率,則佳兆業的凈利潤也有84億之多。

                  再看負債率。

                  截至2017年底,佳兆業的現金及銀行存款為大約212億元,按年增長了約30%。公司須于一年內償還的貸款約占總貸款的20%,期限結構合理。

                  再從整體借款結構來看,佳兆業目前1111億元的借款中,境內借款大部分集中在2-5年內到期,而境外債務則多在5年后到期。公司的策略是逐步減少短期債項占比,而截止去年年末兩年以上的貸款已經差不多占到總貸款逾六成,盡管此舉雖在一定程度上增加了利息開支,但是卻不失為現實宏觀金融環境趨緊背景下的一個明智之舉。

                  智通財經APP注意到,在資本市場,佳兆業積極把握境外市場機遇,于2017年6月30日完成交換要約,并成功發行票面利率分別為7.25%、7.875%、8.50%及9.375%的新二零二零年票據、新二零二一年票據、新二零二二年票據及新二零二四年票據,發行規模為34.5億美元。其后,公司于2017年8月、9月及11月分別發行2.85億美元、8.05億美元及6.19億美元的優先票據,用于再融資現有債務、撥支現有及新物業項目及作一般企業用途。融資安排有效延長公司債務的還款期,并強化企業的現金流管理。

                  再從管理層方面而言,前深圳人民銀行行長、前國家外匯管理局深圳分局局長、經濟學博士張建軍自2018年3月20日已獲委任為公司執行董事及副主席,使得公司在融資資源方面區獲得最大助力。

                  繼于2017年5月獲納入MSCI明晟中國小型指數及2017年9月獲納入恒生綜合指數成份股,恒生港股通指數、恒生港股通中小型股指數及恒生港股通小型股指數后,佳兆業于2018年3月5日獲納入恒生綜合大中型股指數成份股,反映公司價值備受市場肯定及投資者認同。

                  2017年度,佳兆業成功入股南太地產有限公司、廣東明家聯合移動科技股份有限公司及振興生化股份有限公司,并取得佳兆業健康集團控股有限公司(前稱美加醫學科技有限公司)的控制股,以從增強自身綜合運營管理能力,為集團在新經濟形勢下的可持續發展奠定基礎。

                  未來,佳兆業將繼續發揮佳兆業在大灣區的先行者優勢,靈活調整銷售策略及步伐,加快項目去化及現金回籠。另通過布局多元化業務,增強自身物業運營管理能力,以應對新趨勢下市場變化帶來的挑戰。

                  天津11选5走势图